L’intervento dell’avvocato Isidoro Tricarico, Segretario nazionale RE-COND, sulla riforma dell’edilizia all’esame della Camera
La discussione parlamentare sulla riforma della disciplina edilizia sta entrando in una fase particolarmente delicata. Il disegno di legge delega per il nuovo Codice dell’edilizia e delle costruzioni interviene, tra gli altri aspetti, sulla classificazione delle difformità, sulla regolarizzazione degli abusi storici, sulle procedure di sanatoria, sullo stato legittimo degli immobili e sulla semplificazione dei titoli edilizi.
Un tema che, secondo l’avvocato Isidoro Tricarico, Segretario nazionale RE-COND, non può però essere affrontato senza considerare una realtà che riguarda milioni di cittadini: il condominio.
«Il dibattito sulle sanatorie edilizie – sottolinea Tricarico – non può limitarsi al rapporto tra il singolo proprietario e la Pubblica Amministrazione. Quando l’immobile si trova all’interno di un condominio, qualsiasi intervento di regolarizzazione può avere conseguenze anche sulle parti comuni e sui diritti degli altri condòmini».
Il rischio è creare una sanatoria “a metà”.
Il problema nasce dalla particolare natura del patrimonio immobiliare italiano.
Un’abitazione non è sempre un’entità isolata. In un condominio, una modifica realizzata all’interno di una singola unità immobiliare può interessare, direttamente o indirettamente, facciate, strutture, balconi, impianti, scarichi, parti comuni e persino le tabelle millesimali.
«È necessario – spiega il Segretario nazionale RE-COND – distinguere chiaramente la regolarizzazione amministrativa dell’abuso dagli effetti che quella regolarizzazione può produrre nei rapporti privatistici e condominiali. Una pratica edilizia definita dal Comune non può automaticamente risolvere tutte le problematiche che possono esistere nei confronti degli altri proprietari».
La distinzione tra condono e sanatoria è, del resto, fondamentale: il condono è uno strumento straordinario e derogatorio, mentre la sanatoria ordinaria opera nell’ambito delle condizioni previste dalla normativa edilizia.
Chi informa il condominio?
È proprio su questo punto che, secondo Tricarico, occorre intervenire nella fase legislativa.
«Immaginiamo – afferma – un proprietario che regolarizzi una modifica realizzata molti anni prima. Se quella modifica riguarda anche una parte comune, quali sono gli obblighi di comunicazione nei confronti del condominio? Qual è il ruolo dell’amministratore? Come vengono tutelati gli altri condòmini? E cosa succede se la modifica incide sulla sicurezza, sull’estetica dell’edificio o sulla ripartizione delle spese?»
Sono interrogativi che non possono essere lasciati alla successiva interpretazione dei tribunali.
La riforma dovrebbe invece prevedere procedure chiare, capaci di coordinare il procedimento edilizio con la realtà condominiale.
L’amministratore non deve diventare un tecnico urbanistico.
Tricarico chiarisce anche un punto fondamentale.
«Non chiediamo che all’amministratore vengano attribuite competenze che non gli appartengono. L’amministratore non è un ingegnere, un architetto né un funzionario comunale e non deve certificare la conformità urbanistica di un immobile».
«Chiediamo, però – prosegue – che venga riconosciuto il suo ruolo di soggetto centrale nella gestione dell’edificio, perché è l’amministratore che si trova quotidianamente a gestire le conseguenze delle trasformazioni edilizie, a convocare le assemblee, a conservare la documentazione condominiale e a coordinare i rapporti con tecnici, imprese e proprietari».
È questa esperienza concreta che, secondo RE-COND, dovrebbe essere portata all’attenzione del legislatore.
La parola alle associazioni degli amministratori.
Il punto politico sollevato dal Segretario nazionale RE-COND è quindi molto preciso: le associazioni degli amministratori di condominio devono essere ascoltate durante l’iter della riforma.
«Non chiediamo – precisa Tricarico – che la categoria degli amministratori venga privilegiata rispetto alle altre professioni. Chiediamo semplicemente che venga ascoltata».
Secondo il Segretario nazionale, il confronto dovrebbe coinvolgere amministratori, associazioni di categoria, professionisti tecnici, giuristi, Comuni e rappresentanti delle istituzioni.
«Chi scrive una norma deve sapere come quella norma verrà applicata nella vita reale. E nel settore condominiale questa conoscenza non può prescindere da chi amministra quotidianamente gli edifici».
Semplificare sì, ma senza generare nuovo contenzioso.
La riforma dell’edilizia nasce anche dalla necessità di semplificare una materia che negli anni è diventata estremamente complessa. Il disegno di legge delega prevede infatti un riordino delle difformità edilizie, procedure più uniformi e interventi sulla regolarizzazione degli abusi storici.
Ma la semplificazione, avverte Tricarico, non deve trasformarsi in una nuova fonte di contenzioso.
«Il rischio – afferma – è quello di approvare norme apparentemente semplici che, una volta arrivate nei condomìni, producano invece nuovi conflitti tra proprietari».
E il problema non è teorico.
Un intervento edilizio può modificare superfici, destinazioni, volumetrie, accessi o utilizzi dell’immobile. In determinati casi può quindi rendere necessario affrontare anche questioni relative alla documentazione condominiale, alla sicurezza, alla ripartizione delle spese e, dove ne ricorrano i presupposti, alle tabelle millesimali.
«Il condominio deve entrare nell’agenda della riforma».
Per RE-COND, dunque, il tema delle sanatorie rappresenta anche un’occasione per aprire una riflessione più ampia sul ruolo del condominio nelle politiche abitative.
«Per troppo tempo – conclude Tricarico – abbiamo assistito a riforme della casa nelle quali il condominio sembrava quasi non esistere. Eppure gran parte del patrimonio edilizio italiano è organizzato proprio in forma condominiale».
«Se vogliamo davvero modernizzare il patrimonio immobiliare italiano, dobbiamo partire dalla realtà. E la realtà è che dietro una pratica edilizia non c’è soltanto un proprietario: spesso c’è un intero edificio, una comunità di condòmini e un amministratore che dovrà gestire concretamente gli effetti di quella normativa».
L’appello di RE-COND.
L’avvocato Isidoro Tricarico, a nome della RE-COND, lancia quindi un appello alle istituzioni: «Prima di approvare definitivamente norme che riguardano il patrimonio immobiliare italiano, ascoltate chi quel patrimonio lo gestisce ogni giorno. Le associazioni degli amministratori di condominio devono essere coinvolte nel confronto parlamentare sulla riforma dell’edilizia e sulle sanatorie».
Una richiesta che non nasce dalla volontà di difendere una categoria, ma dalla necessità di costruire norme più semplici, più chiare e soprattutto concretamente applicabili.
Perché una buona legge non è soltanto quella che risolve il problema sulla carta: è quella che non crea, domani, un nuovo problema nei milioni di condomìni italiani.